Правовое регулирование ипотеки новостроек в РФ: нюансы взыскания заложенной однокомнатной квартиры в Москве

Правовое регулирование ипотеки новостроек в РФ

Если вам приглянулась квартира в новостройке и у вас нет возможности купить ее за наличные, то вы, скорее всего, прибегнете к помощи застройщика и оформив кредит под залог покупаемой квартиры. Сейчас эта процедура происходит по более жестким правилам для заемщиков, чем у тех, кто приобретает вторичное жилье. Банки более охотно выдают ипотеку на вторичке, там риски банка ниже, ведь квартира уже построена, а сдаваться в эксплуатацию она будет не раньше, чем через два года. А за это время может произойти все, что угодно и рынок недвижимости может повести себя очень непредсказуемо, кроме того, недвижимость может оказаться в залоге или с другими обременениями.

Что же нужно знать, оформляя ипотеку на квартиру в новостройке? На начальном этапе нужно смотреть, аккредитован ли дом в необходимом вам банке. Если дом не аккредитован то банк откажет вам в одобрении заявки. Каждый банк составляет свой список аккредитованных новостроек, основываясь на надежности застройщика, правильности оформления разрешительной документации и других факторов.

Правовые основания ипотеки новостроек

Приобретение квартиры в новостройке в ипотеку имеет свои особенности, которые вытекают из правовых оснований ипотеки новостроек. В первую очередь, необходимо отметить, что правовое регулирование ипотеки новостроек осуществляется Федеральным законом ″Об ипотеке (залоге недвижимости)″ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке).

Согласно статье 1 Закона об ипотеке, ипотека – это залог недвижимости, в силу которого залогодатель сохраняет право собственности на заложенное имущество, а залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований к залогодателю из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением кредиторов, имеющих право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации о банкротстве.

В соответствии со статьей 70 Закона об ипотеке предметом ипотеки может быть жилое помещение или его часть. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом ″О государственной регистрации недвижимости″ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон о регистрации недвижимости). Договор об ипотеке должен содержать следующие условия:

  • предмет ипотеки;
  • указание на существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;
  • наименование и место нахождения залогодержателя и залогодателя;
  • размер и порядок уплаты вознаграждения за предоставление кредита или займа, если таковое предусмотрено договором;
  • другие условия, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Для приобретения квартиры в новостройке в ипотеку необходимо представить в банк следующие документы:

  • заявление на получение ипотечного кредита;
  • паспорт и другие документы, удостоверяющие личность;
  • документы, подтверждающие доходы и занятость;
  • документы на приобретаемую квартиру (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи).

После того, как банк рассмотрит все документы, он вынесет решение о предоставлении или отказе в предоставлении ипотечного кредита. В случае положительного решения, банк и заемщик заключают кредитный договор и договор об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца со дня его заключения. После регистрации договора об ипотеке, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Особенности ипотечного кредитования новостроек

Ипотечное кредитование новостроек имеет ряд особенностей, которые отличают его от ипотечного кредитования вторичного жилья.

  1. Выдача кредита под залог строящегося жилья. Банки выдают ипотечные кредиты под залог строящегося жилья только после того, как застройщик получит разрешение на строительство и заключит договор страхования ответственности застройщика. Это связано с тем, что строительство жилого дома – это всегда риск, и банк должен быть уверен в том, что застройщик выполнит свои обязательства и достроит дом.
  2. Более высокий первоначальный взнос. При покупке квартиры в новостройке в ипотеку, как правило, требуется больший первоначальный взнос, чем при покупке вторичного жилья. Это связано с тем, что риски банка при выдаче кредита под залог строящегося жилья выше, чем при выдаче кредита под залог уже построенного жилья.
  3. Более высокие процентные ставки. недвижимостью Процентные ставки по ипотечным кредитам на новостройки, как правило, выше, чем процентные ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье. Это связано с тем же фактором – более высокими рисками для банка.
  4. Длительный срок кредитования. Строительство жилого дома может занимать несколько лет. Соответственно, и срок ипотечного кредита на новостройку будет более длительным, чем срок ипотечного кредита на вторичное жилье.
  5. Отсутствие возможности прописаться в квартире до окончания строительства. До тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию, заемщик не сможет прописаться в квартире. Это связано с тем, что до сдачи дома в эксплуатацию квартира не является жилым помещением и не может быть зарегистрирована в Росреестре.

Несмотря на указанные особенности, ипотечное кредитование новостроек остается популярным инструментом приобретения жилья. Это связано с тем, что покупка квартиры в новостройке имеет ряд преимуществ:

  • новая квартира, в которой никто не жил до вас;
  • возможность выбрать планировку и отделку квартиры;
  • более низкая цена по сравнению с квартирами на вторичном рынке.

При приобретении квартиры в новостройке в ипотеку, необходимо внимательно изучить условия кредитного договора и договора об ипотеке, а также обратить внимание на указанные выше особенности ипотечного кредитования новостроек.

Риски заемщика при ипотеке новостроек

Приобретение квартиры в новостройке в ипотеку связано с рядом рисков для заемщика.

  1. Незавершение строительства дома. Это самый серьезный риск, который может возникнуть при ипотечном кредитовании новостроек. Застройщик может обанкротиться, или строительство дома может быть приостановлено по другим причинам. В этом случае заемщик может потерять свои деньги и остаться без квартиры.
  2. Задержка сдачи дома в эксплуатацию. Сдача дома в эксплуатацию может задержаться по разным причинам: из-за погодных условий, проблем с подрядчиками, недобросовестности застройщика и т.д. В этом случае заемщику придется платить ипотечный кредит за квартиру, в которой он еще не может проживать.
  3. Увеличение стоимости квартиры. Во время строительства дома стоимость квартиры может увеличиться. Это может быть связано с ростом цен на строительные материалы, изменением рыночной конъюнктуры и т.д. В этом случае заемщику придется брать больший ипотечный кредит, чем он планировал изначально.
  4. Несоответствие квартиры ожиданиям заемщика. Заемщик может получить квартиру, которая не соответствует его ожиданиям по качеству, планировке и отделке. Это может произойти из-за недобросовестности застройщика или из-за того, что заемщик изначально не осмотрел квартиру перед покупкой.
  5. Отсутствие социальной инфраструктуры. Вокруг новостройки может отсутствовать необходимая социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.д.). Это может создать определенные неудобства для заемщика и его семьи.

Для того, чтобы снизить риски, связанные с ипотечным кредитованием новостроек, заемщику необходимо:

  • внимательно выбирать застройщика и изучить его репутацию;
  • заключать договор долевого участия в строительстве или предварительный договор купли-продажи квартиры только после того, как застройщик получит разрешение на строительство и заключит договор страхования ответственности застройщика;
  • тщательно изучить проектную декларацию и другие документы, связанные со строительством дома;
  • осмотреть квартиру перед покупкой и убедиться в том, что она соответствует его ожиданиям;
  • заложить в свой бюджет дополнительные средства на случай задержки сдачи дома в эксплуатацию или увеличения стоимости квартиры.

Несмотря на указанные риски, ипотечное кредитование новостроек остается популярным инструментом приобретения жилья. Если заемщик внимательно изучит все риски и примет меры для их снижения, он сможет приобрести квартиру в новостройке с минимальными рисками для себя и своей семьи.

Права кредитора при ипотеке новостроек

Кредитор по ипотечному кредиту на новостройку имеет следующие права:

  1. Право на получение процентов по кредиту. Кредитор имеет право на получение процентов по кредиту в размере, установленном кредитным договором. Проценты начисляются на сумму основного долга и уплачиваются ежемесячно или ежеквартально.
  2. Право на получение основного долга по кредиту. Кредитор имеет право на получение основного долга по кредиту по окончании срока действия кредитного договора. Основной долг погашается ежемесячно или ежеквартально равными платежами.
  3. Право на досрочное взыскание кредита. Кредитор имеет право на досрочное взыскание кредита в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Досрочное взыскание кредита осуществляется путем обращения взыскания на заложенную квартиру.
  4. Право на обращение взыскания на заложенную квартиру. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру. Обращение взыскания на заложенную квартиру осуществляется через суд.
  5. Право на получение страховки по договору страхования ответственности застройщика. В случае банкротства застройщика или приостановления строительства дома, кредитор имеет право на получение страховки по договору страхования ответственности застройщика. Страховая выплата позволит кредитору погасить ипотечный кредит.

Для того, чтобы защитить свои права, кредитору необходимо:

  • внимательно изучить кредитный договор и договор об ипотеке перед их подписанием;
  • своевременно платить проценты и основной долг по кредиту;
  • отслеживать ход строительства дома и своевременно сообщать кредитору о любых проблемах;
  • в случае нарушения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, незамедлительно обращаться в суд с требованием о досрочном взыскании кредита и обращении взыскания на заложенную квартиру.

Кредитору следует помнить, что ипотечное кредитование новостроек связано с определенными рисками. Для того, чтобы снизить эти риски, кредитору необходимо тщательно выбирать застройщика и изучать все документы, связанные со строительством дома.

Процедура взыскания заложенной квартиры

Процедура взыскания заложенной квартиры осуществляется в судебном порядке. Для этого кредитор должен подать в суд исковое заявление о досрочном взыскании кредита и обращении взыскания на заложенную квартиру.

В исковом заявлении кредитор должен указать следующие сведения:

  • наименование и место нахождения суда;
  • наименование и место нахождения истца (кредитора);
  • наименование и место нахождения ответчика (заемщика);
  • сумму задолженности по кредитному договору;
  • требование о досрочном взыскании кредита и обращении взыскания на заложенную квартиру.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию кредитного договора;
  • копию договора об ипотеке;
  • копию графика платежей по кредитному договору;
  • справку о задолженности по кредитному договору.

После того, как суд примет исковое заявление к производству, он назначит дату и время судебного заседания. В судебном заседании стороны должны представить свои доводы и доказательства.

Если суд удовлетворит иск кредитора, он вынесет решение о досрочном взыскании кредита и обращении взыскания на заложенную квартиру. Судебное решение является основанием для возбуждения исполнительного производства.

Для возбуждения исполнительного производства кредитор должен подать в службу судебных приставов исполнительный лист, выданный судом. Судебный пристав-исполнитель возбудит исполнительное производство и примет меры к исполнению судебного решения.

В рамках исполнительного производства судебный пристав-исполнитель может:

  • обратить взыскание на денежные средства заемщика, находящиеся на его счетах в банках;
  • обратить взыскание на иное имущество заемщика, в том числе на заложенную квартиру;
  • ограничить выезд заемщика за пределы Российской Федерации.

Если заемщик не исполнит судебное решение в добровольном порядке, судебный пристав-исполнитель может принудительно выселить заемщика из заложенной квартиры и передать ее кредитору.

Процедура взыскания заложенной квартиры может занять несколько месяцев. Для того, чтобы ускорить процесс, кредитору необходимо своевременно подать исковое заявление в суд и активно участвовать в исполнительном производстве.

Юридические нюансы взыскания заложенной квартиры

Взыскание заложенной квартиры – это сложный и длительный процесс, который имеет ряд юридических нюансов.

Необходимость обращения в суд

Взыскание заложенной квартиры осуществляется только в судебном порядке. Это означает, что кредитор должен подать в суд исковое заявление о досрочном взыскании кредита и обращении взыскания на заложенную квартиру.

Срок исковой давности

Срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по кредитному договору составляет три года. Это означает, что кредитор должен подать исковое заявление в суд в течение трех лет с момента возникновения просрочки по кредиту.

Документальное подтверждение задолженности

Для того, чтобы суд удовлетворил иск кредитора, необходимо документально подтвердить наличие задолженности по кредитному договору. Кредитор должен представить в суд копию кредитного договора, графика платежей и справку о задолженности.

Обеспечение иска

Кредитор может обратиться в суд с ходатайством об обеспечении иска. Суд может удовлетворить такое ходатайство и наложить арест на заложенную квартиру. Это позволит кредитору защитить свои права и предотвратить отчуждение квартиры заемщиком.

Участие заемщика в судебном процессе

Заемщик имеет право участвовать в судебном процессе и представлять свои возражения против иска кредитора. Заемщик может оспаривать размер задолженности, наличие просрочки или наличие оснований для досрочного взыскания кредита.

Последствия неисполнения судебного решения

Если заемщик не исполнит судебное решение в добровольном порядке, судебный пристав-исполнитель может принудительно выселить заемщика из заложенной квартиры и передать ее кредитору.

Для того, чтобы избежать негативных последствий, связанных с взысканием заложенной квартиры, заемщику необходимо своевременно погашать кредит и не допускать просрочек. Если у заемщика возникли финансовые трудности, ему следует обратиться в банк и попытаться реструктурировать кредитный долг.

Судебная практика по взысканию заложенных квартир

Судебная практика по взысканию заложенных квартир показывает, что суды в большинстве случаев удовлетворяют иски кредиторов. Это связано с тем, что заемщики часто не исполняют свои обязательства по кредитному договору и допускают просрочки.

Тем не менее, существуют и случаи, когда суды отказывают кредиторам во взыскании заложенных квартир. Такие случаи могут быть связаны с процессуальными нарушениями, допущенными кредитором при подаче иска, или с наличием у заемщика уважительных причин для неисполнения своих обязательств по кредитному договору.

Так, например, в одном из дел суд отказал кредитору во взыскании заложенной квартиры, поскольку кредитор не представил в суд доказательств того, что заемщик был надлежащим образом уведомлен о досрочном взыскании кредита. В другом деле суд отказал кредитору во взыскании заложенной квартиры, поскольку заемщик доказал, что неисполнение им своих обязательств по кредитному договору было вызвано тяжелой болезнью.

Судебная практика по взысканию заложенных квартир показывает, что для того, чтобы выиграть дело, кредитору необходимо:

  • соблюдать все процессуальные требования, установленные для подачи иска в суд;
  • документально подтвердить наличие задолженности по кредитному договору;
  • быть готовым представить в суд доказательства того, что заемщик был надлежащим образом уведомлен о досрочном взыскании кредита;
  • быть готовым опровергнуть доводы заемщика о наличии у него уважительных причин для неисполнения своих обязательств по кредитному договору.

Заемщику следует помнить, что в случае неисполнения своих обязательств по кредитному договору он рискует потерять заложенную квартиру. Для того, чтобы избежать таких последствий, заемщику необходимо своевременно погашать кредит и не допускать просрочек. Если у заемщика возникли финансовые трудности, ему следует обратиться в банк и попытаться реструктурировать кредитный долг.

Долгосрочная ипотека: особенности и риски

Долгосрочная ипотека – это ипотечный кредит со сроком погашения более 15 лет. Такие кредиты пользуются популярностью среди заемщиков, поскольку позволяют снизить ежемесячный платеж по кредиту.

Основная особенность долгосрочной ипотеки заключается в том, что заемщик выплачивает проценты по кредиту в течение более длительного периода времени. Это приводит к тому, что общая сумма выплаченных процентов по кредиту будет выше, чем при краткосрочной ипотеке.

Кроме того, долгосрочная ипотека связана с более высокими рисками для заемщика. Во-первых, заемщик может потерять работу или источник дохода в течение длительного периода времени, что сделает для него невозможным выплату кредита. Во-вторых, заемщик может столкнуться с непредвиденными расходами, которые не позволят ему своевременно погашать кредит. В-третьих, рынок недвижимости может упасть, что приведет к снижению стоимости заложенной квартиры и, как следствие, к невозможности для заемщика погасить кредит за счет продажи квартиры.

Для того, чтобы снизить риски, связанные с долгосрочной ипотекой, заемщику необходимо:

  • тщательно оценить свою финансовую ситуацию и убедиться в том, что он сможет выплачивать кредит в течение всего срока его действия;
  • создать финансовую подушку безопасности, которая позволит ему продолжать выплачивать кредит в случае потери работы или непредвиденных расходов;
  • застраховать свою жизнь и здоровье, чтобы защитить себя и свою семью от возможных финансовых последствий.

Несмотря на указанные риски, долгосрочная ипотека может быть выгодным вариантом для заемщиков, которые хотят приобрести жилье, но не имеют возможности выплачивать высокий ежемесячный платеж по кредиту.

Реализация заложенного имущества

Реализация заложенного имущества – это процесс продажи заложенного имущества с целью погашения задолженности по кредитному договору. Реализация заложенного имущества осуществляется в рамках исполнительного производства.

Для реализации заложенного имущества судебный пристав-исполнитель принимает следующие меры:

  1. Оценивает заложенное имущество. Оценка заложенного имущества проводится независимым оценщиком.
  2. Размещает объявление о продаже заложенного имущества. Объявление о продаже заложенного имущества размещается в средствах массовой информации и на официальном сайте ФССП России.
  3. Проводит торги по продаже заложенного имущества. Торги по продаже заложенного имущества проводятся в форме аукциона или конкурса.
  4. Передает заложенное имущество победителю торгов. Передача заложенного имущества победителю торгов осуществляется после оплаты им полной стоимости имущества.

Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства в первую очередь направляются на погашение задолженности по кредитному договору. Если после погашения задолженности по кредитному договору останутся денежные средства, они передаются заемщику.

Реализация заложенного имущества – это крайняя мера, которая применяется в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Для того, чтобы избежать реализации заложенного имущества, заемщику необходимо своевременно погашать кредит и не допускать просрочек. Если у заемщика возникли финансовые трудности, ему следует обратиться в банк и попытаться реструктурировать кредитный долг.

FAQ

Какие документы нужны для оформления ипотеки на новостройку?

Для оформления ипотеки на новостройку нужны следующие документы:

  • паспорт и другие документы, удостоверяющие личность;
  • документы, подтверждающие доходы и занятость;
  • документы на приобретаемую квартиру (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи).

Какие риски есть у заемщика при ипотеке новостроек?

Риски заемщика при ипотеке новостроек включают в себя:

  • незавершение строительства дома;
  • задержка сдачи дома в эксплуатацию;
  • увеличение стоимости квартиры;
  • несоответствие квартиры ожиданиям заемщика;
  • отсутствие социальной инфраструктуры.

Какие права есть у кредитора при ипотеке новостроек?

Права кредитора при ипотеке новостроек включают в себя:

*

  • право на получение процентов по кредиту;
  • *

  • право на получение основного долга по кредиту;
  • *

  • право на досрочное взыскание кредита;
  • *

  • право на обращение взыскания на заложенную квартиру;
  • *

  • право на получение страховки по договору страхования ответственности застройщика.
  • Какова процедура взыскания заложенной квартиры?

    Процедура взыскания заложенной квартиры осуществляется в судебном порядке. Для этого кредитор должен подать в суд исковое заявление о досрочном взыскании кредита и обращении взыскания на заложенную квартиру.

    Какие юридические нюансы есть при взыскании заложенной квартиры?

    Юридические нюансы при взыскании заложенной квартиры включают в себя:

    *

  • необходимость обращения в суд;
  • *

  • срок исковой давности;
  • *

  • документальное подтверждение задолженности;
  • *

  • обеспечение иска;
  • *

  • участие заемщика в судебном процессе;
  • *

  • последствия неисполнения судебного решения.
  • Каковы особенности долгосрочной ипотеки?

    Особенности долгосрочной ипотеки заключаются в том, что:

    *

  • срок кредитования составляет более 15 лет;
  • *

  • заемщик выплачивает проценты по кредиту в течение более длительного периода времени;
  • *

  • общая сумма выплаченных процентов по кредиту будет выше, чем при краткосрочной ипотеке;
  • *

  • долгосрочная ипотека связана с более высокими рисками для заемщика.
  • Как осуществляется реализация заложенного имущества?

    Реализация заложенного имущества осуществляется в рамках исполнительного производства. Для этого судебный пристав-исполнитель оценивает заложенное имущество, размещает объявление о его продаже, проводит торги и передает заложенное имущество победителю торгов.

    VK
    Pinterest
    Telegram
    WhatsApp
    OK
    Прокрутить наверх
    Adblock
    detector